부동산 중개수수료 복비 계산법 총정리

부동산 거래를 앞두면 가장 먼저 떠오르는 게 바로 복비, 즉 부동산 중개수수료예요. 매매든 전세든 월세든 부동산 중개수수료는 필수로 내야 하니까 미리 잘 알아두면 괜한 분쟁을 줄일 수 있어요. 그런데 이 부동산 중개수수료가 생각보다 복잡하다는 거, 직접 거래해보면 다들 공감하시더라고요.

 

2025년 현재, 정부가 제시한 중개보수 요율표에 따라 정해진 상한선이 있긴 하지만, 거래유형과 금액에 따라 요율도 다르고 계산 방식도 제각각이기 때문에 정확히 이해하고 접근해야 해요.

중개수수료, 법적으로 정해져 있지만 협의 여지도 있어요

부동산 중개수수료는 공인중개사가 거래를 성사시킨 대가로 받는 법적 보수예요. 지자체 조례에 따라 상한요율이 정해져 있고, 그 범위 내에서만 협의할 수 있어요. 초과하면 불법이니까 주의가 필요해요.

 

예를 들어, 서울은 6억~9억 원 구간에서 매매 요율 상한선이 0.5%로 정해져 있어요. 그런데 거래 당사자 간 협의로 0.3%로 낮출 수도 있다는 얘기죠. 단, 너무 낮은 요율을 제시하거나 “복비 무료”라고 홍보하면 불법 리베이트로 간주될 수 있으니 조심해야 해요.

 

그리고 또 한 가지! 계산된 부동산 중개수수료에 부가가치세 10%가 별도로 붙어요. 이걸 깜빡하고 있다가 막판에 당황하시는 분들도 꽤 있더라고요.

매매 복비 계산, 실거래가 기준이에요

매매 거래에서는 실거래가, 즉 실제로 계약서에 기재된 금액을 기준으로 중개수수료를 계산해요. 계산 방식은 비교적 단순해요.

예를 들어, 6억 원짜리 아파트를 매매한다고 가정하면, 이 구간의 상한요율은 0.5%예요.
→ 6억 × 0.005 = 300만 원
→ 여기에 부가세 10% 추가하면 = 330만 원

실제로는 이 수수료를 중개사와 협의해서 0.4% 정도로 조정하는 경우도 많아요. 거래 규모가 크면 그만큼 부담도 커지기 때문에 사전에 충분한 상담을 통해 조율하는 게 좋아요.

전세는 보증금 기준, 계산 간단해요

전세 계약에서는 보증금이 전부예요. 월세처럼 환산할 필요 없이 단순하게 보증금에 요율만 곱하면 돼요.

예를 들어, 전세 보증금이 3억 원인 경우, 요율 0.3%를 적용하면
→ 3억 × 0.003 = 90만 원
→ 부가세 포함 시 99만 원

보통 전세는 매매보다 요율이 낮게 책정되어 있고, 계산도 간단해서 실무에서 가장 빠르게 복비 협의가 이루어지는 경우가 많아요. 그만큼 실수할 여지도 적긴 한데, 그래도 확인은 꼼꼼히 해야 해요. 특히 일부 중개사에서는 ‘거래 난이도’를 이유로 상한선 가까이 요율을 부르기도 하니까요.

월세는 환산금액을 기준으로 계산해요

월세 거래는 복비 계산에서 가장 헷갈리는 항목이에요. 단순히 월세나 보증금만 보는 게 아니라, 이 둘을 합산해서 ‘거래금액’을 환산해야 하거든요.

기본 공식은
→ 보증금 + (월세 × 100)
단, 총합이 5천만 원 미만이면
→ 보증금 + (월세 × 70)로 계산해요.

예를 들어, 보증금 1,000만 원에 월세 40만 원인 경우,
→ 1,000 + (40만 × 100) = 5,000만 원
→ 요율 0.3% 기준: 15만 원 + VAT = 총 16.5만 원

그런데 만약 환산금액이 4,900만 원이라면 월세 × 70을 적용하게 되어 복비가 더 줄어들 수도 있어요. 이 차이 때문에 계약 전에 꼭 수수료 계산기를 돌려보는 걸 추천드려요. 은근히 손해보는 경우 많아요.

실무에서 기억해야 할 복비 협의 팁

• 계산기 활용 필수 – 네이버에 ‘중개수수료 계산기’만 검색해도 거래 유형별 자동 계산 가능해요.
• 협의는 가능하지만, 법정 상한선 내에서만 – 거래금액이 크거나 중개사가 양쪽을 모두 담당하는 경우 협의 폭이 커요.
• 현금영수증 꼭 받기 – 연말정산 때 30% 소득공제 가능하니까 부가세 포함 금액으로 발급 받아두세요.
• 지급 시점은 대부분 잔금일 – 특별히 계약서에 명시되지 않았다면 잔금일 기준으로 지급해요.
• 지자체별 요율표 확인 – 지역에 따라 세부 요율이 조금씩 다를 수 있어요. ‘한국공인중개사협회’ 사이트에서 확인 가능해요.

2025년 중개보수 요율표 정리

중개보수 요율표 (2025년 기준)

거래금액 구간	매매 요율 상한	전세 요율 상한	월세 요율 참고
5천만 원 미만	0.6%	0.5%	0.5% 적용 가능
5천만 ~ 2억 원 미만	0.5%	0.4%	0.4% 적용 가능
2억 ~ 6억 원 미만	0.4%	0.3%	0.3% 적용 가능
6억 ~ 9억 원 미만	0.5% (협의)	0.4% (협의)	협의 가능
9억 원 초과	0.9% (협의)	0.8% (협의)	협의 가능

마치며

부동산 중개수수료 복비 계산법은 간단해 보이지만, 각 거래 유형에 따라 적용 방식이 달라서 주의가 필요해요. 특히 매매와 월세에서는 수수료가 생각보다 크게 나올 수 있기 때문에, 사전에 계산하고 협의하는 자세가 중요하죠.

 

복비 아끼는 방법은 의외로 간단해요. 계산기 활용 + 협의 여지 확인 + 현금영수증 발급 이 세 가지만 기억하면 돼요. 부동산 중개수수료 복비는 ‘필요한 지식’이자 ‘절약할 수 있는 지점’이니까, 이번 글 참고하셔서 더 똑똑한 거래 하시길 바랍니다.

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